לקנות דירה או לא לקנות דירה?
למה חשוב להכיר את השיקולים לקניית דירה?
אתם שוקלים לקנות דירה… וואו! ההתרגשות גדולה אך גם הדאגות לא מעטות. זוהי אחת מהפעולות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הדורשת תכנון, לימוד והכנה קפדנית של תקציב מציאותי.
מה זה אומר להכיר את השיקולים לקניית דירה?
הכרת הצעדים והשיקולים לקניית דירה תכין אתכם לתהליך קניית הדירה בהתאם למצבכם הכלכלי ובהתחשב גם בהוצאות הרכישה וההוצאות השוטפות שלכם בעתיד. קבלו החלטות מתוך שיקול דעת, תוך הכרת ההיבטים השונים והימנעו מראש מהחלטות פיננסיות שאינן מתאימות לכם.
כשרק מתחילים לשקול לרכוש דירה…
כשמתחילים לשקול ברצינות לקנות דירה, מבינים שקיימים שיקולים רבים הרלוונטים להתלבטות. השיקולים כל כך רבים, מגוונים ומופשטים, כך שלעיתים מרגיש שאין דרך להכריע. עצרו לחשוב על מצבכם הכלכלי הנוכחי ועל ציפיותיכם מהשנים הבאות.
בשלב הראשון, עצרו לחשוב האם זהו הטיימינג הנכון עבורכם לקנות דירה.
חשבו קדימה – עד כמה דירה שתרכשו היום תתאים לכם גם אם ישתנו הצרכים שלכם לאורך החיים, לדוגמא אם תשנו מקום עבודה או תחליטו להרחיב את המשפחה?
בדקו את ההעדפות שלכם – מה יותר חשוב לכם, השקט הנפשי והידיעה כי בבעלותכם נכס למגורים או גמישות במקום המגורים והימנעות מהתחייבויות וחובות?
ודאו כי תוכלו לעמוד בהוצאות החזקת דירה – לאחר רכישת הדירה, העלויות לא מסתכמות בתשלום החזר המשכנתא. חשבו מה יהיו סך הוצאות הדיור לאחר רכישת דירה שיתווספו להחזר המשכנתא, כולל ארנונה, ועד בית ותשלומים שוטפים נוספים?
עצרו לחשוב על ההכנסה הצפויה שלכם, כמה שניתן – האם אתם מרוויחים הכנסה קבועה ומסודרת? האם אתם צופים עלייה בשכר או חוששים מפיטורים?
בדקו מה מצב שוק הנדל"ן – האם הריביות למשכנתא נמוכות? האם צופים עליית מחירים או ירידת מחירים?
כשמתחילים לחשוב איזו דירה רוצים…
הגדירו לעצמכם מהם מאפייני הדירה האידיאלית בעיניכם וכן הגדירו על אילו קריטריונים אתם מוכנים לוותר או להתפשר, במידת הצורך. זכרו כי מחיר הדירה והיכולת שלכם לעמוד במימון קנייתה אינם השיקולים היחידים בבואכם לבחור דירה, וכי קיימים שיקולים נוספים שחשוב לקחת בחשבון.
המרחק מהדירה לקרובי משפחה ולמקום העבודה שלכם.
אופי היישוב והשירותים המוצעים בו – חניה, מוסדות חינוך, מוסדות בריאות ותחבורה ציבורית. קחו בחשבון שמחירי הדירות באיזור מבוקש גבוה משמעותית מדירות זהות בשכונות פחות מרכזיות.
גודל הדירה – ככל שהדירה תהיה גדולה יותר, מרווחת ועם מספר חדרים רב יותר, כך מחירה יהיה גבוה יותר. קחו בחשבון שמרחבים כגון חניה, גינה, מרפסות ומרחבים נוספים מייקרים את מחיר הדירה אך יכולים לתרום לאיכות החיים.
מצב הדירה והתשתיות בה – ככל שהדירה יותר חדשה ומשופצת, כך מחירה יהיה גבוה יותר. בניה ירוקה, הכוללת תשתיות החוסכות אנרגיה כגון דוד שמש, עלולה לייקר את מחיר רכישת הדירה, אך יכולה לסייע לכם בחיסכון ההוצאות השוטפות. מנגד, אם תשתיות הדירה אינן במצב סביר, אתם עלולים לשלם הרבה כסף על תיקון תקלות חוזרות בדירה.
שינויים צפויים בסביבת המגורים – פוטנציאל לשיפוץ בניין כחלק מתמ"א 38 יכול להוות שיקול לעליית מחיר הדירה, בהווה או בעתיד. שיפוצים בסביבת הדירה שברצונכם לקנות עלול לפגוע באיכות החיים שלכם אך יכולים להפחית את מחיר הדירה.
רכישת דירה מקבלן או מיד שניה – דירה מקבלן בדרך כלל יקרה יותר מדירה מיד שניה.
בבואכם לחשב את עלות קניית הדירה, עליכם לקחת בחשבון את מגוון ההוצאות הכרוכות בתהליך:
- מחיר הדירה
- תשלום מס רכישה
- הוצאות ריבית
- תשלום לאנשי מקצוע
- שיפוץ הדירה
- רכישת ריהוט ומכשירי חשמל.
- הוצאות הובלה
- הוצאות דיור שוטפות הנילוות לרכישה ולבעלות על דירה
סכמו את כל העלויות – מחיר הדירה עצמה וההוצאות הנלוות, כדי לקבל את התמונה המלאה בנוגע לעלות קניית דירה. זכרו שבמקרים רבים מתווספות הוצאות בלתי צפויות נוספות, ולכן כדאי להיערך אליהן מראש.
עוד לפני שמחליטים האם זה הזמן לקנות דירה, חשוב לבחון כיצד תשלמו על הקנייה. בחינת כל החלופות למימון הדירה תאפשר לכם לחסוך ככל הניתן ולהימנע מתשלומים מיותרים. קיימות מספר אפשרויות למימון רכישת דירה:
חיסכון (הון עצמי) – ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תקבלו משכנתא בתנאים טובים יותר ובסופו של דבר תשלמו פחות ריבית על ההלוואה שתיקחו.
עזרה ממשפחה – רבים נעזרים במשפחתם על מנת להגדיל את ההון העצמי לרכישת הדירה ולקיחת המכשנתא. לעיתים .כמתנה ולעיתים כהלוואה
סיוע ממשלתי – משרדי ממשלה שונים מקנים סיוע בקניית דירה, על פי קריטריונים שונים. קראו על הזכאויות השונות באתר משרד השיכון ובמדריך לרכישת דירה באתר gov.il.
משכנתא – כידוע, משכנתא היא האמצעי הנפוץ ביותר למימון קניית דירה. חשוב לזכור כי בסופו של דבר, הסכום שתשלמו על המשכנתא גבוה בהרבה מהסכום שתקבלו. כדי לצמצם כמה שיותר את הריביות שתשלמו ולהתאים את תמהיל המשכנתא עבורכם, קראו עוד על איך לוקחים משכנתא.
הלוואות שונות – מבנק, ממעסיק, מגוף פנסיוני או מכל גורם אחר. יש לבחון לעומק את תנאי ההלוואה ולבדוק את כדאיותה אל מול האפשרויות האחרות.
מימון מקבלן – באפשרותכם לקבל מימון זה רק עבור דירה חדשה.
בניסיון להכריע בהתלבטות האם לשכור דירה או לקנות דירה באמצעות משכנתא, נהוג להשוות בין התשלום החודשי של שכר דירה לבין ההחזר החודשי של המשכנתא. אבל, חשוב לזכור שגם לשיקולים הכלליים יש לעיתים השפעה כלכלית. במקרים מסויימים, הדירה המתאימה ביותר עבורכם כעת יקרה מכדי לקנות אותה, אך לתקופה מסוימת תבחרו לגור בה בשכירות, בגלל יתרונות אחרים שאינם רק כלכליים (כמו קרבה למקום העבודה ולמשפחה).
מגורים בשכירות מאפשרים יותר גמישות והתאמת רמת ההוצאות לרמת ההכנסות בהשוואה לקניית דירה.
לפני קבלת ההחלטה האם לשכור דירה או לקנות דירה במימון משכנתא עליכם:
בידקו האם אתם עומדים בתנאים לקבלת משכנתא מבנק. קראו עוד איך לוקחים משכנתא.
הכינו תקציב המשקף נכונה את ההכנסות וההוצאות הממוצעות שלכם. ודאו שבאפשרותכם לעמוד לאורך זמן בתנאי החזר המשכנתא, כולל הביטוחים שתדרשו לרכוש, בהתחשב בהכנסות ובהוצאות האחרות שלכם. היעזרו במחשבון ניהול תקציב.
השוו בין שכר דירה ועלויות דיור נוספות בשכירות, לבין הוצאות הדיור השוטפות וסכום החזר המשכנתא בדירה שתקנו. אם אתם מעוניינים לרכוש דירה באמצעות חיסכון (שמממן במלואו את הרכישה), השוו את התשואה על החיסכון לשכר דירה שאתם משלמים.
עדיין מתלבטים ולא בטוחים שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא? בדקו אפשרות לדחות את קניית הדירה כדי לחסוך יותר כסף ולהגדיל את ההון העצמי, כך שהמשכנתא שתצטרכו תהיה קטנה יותר. אם תחליטו להסתפק בדירה במחיר נמוך יותר, המשכנתא שתצטרכו לקחת תהיה קטנה יותר בהתאם.
- ערכו סקר שוק ואתרו נכס במסגרת התקציב והשיקולים הנוספים.
- בדקו אצל מתווכים שונים ובאתרי אינטרנט מתמחים לגבי איכות הנכס.
- בדקו את המצב המשפטי, ההנדסי והתכנוני עם גורמים מקצועיים רלוונטיים וברשות המקומית. האם צפויה סלילה של כביש? או אולי יוקם פארק בסביבה?
- ערכו משא ומתן עם המוכר, בהתאם למידע שאספתם.
- פנו ליעוץ משפטי אצל עורכי דין המתמחים בנדל"ן.
- הגדירו לכם תקציב.
-
הכינו תכנית ברורה לגבי מקורות המימון:
- בדקו האם הנכם זכאים לסיוע ממשלתי. אם כן, הגישו בקשה לסיוע ממשלתי.
- בדקו אם הנכם זכאים לקבל משכנתא. על פי הקריטריונים ללקיחת משכנתא. למדו על משכנתאות באתר, קראו עוד על איך לוקחים משכנתא ואיך בוחרים משכנתא.
- קבלו יעוץ משכנתאות אצל מומחים בנושא.
- ערכו סקר שוק בין הבנקים השונים והשוו בין המסלולים והריביות שיוצעו לכם.
- סגרו את עסקת הרכישה – הסכם משפטי להעברת הבעלות ולהסדרי התשלום, רישום בטאבו, תשלום אגרות, מיסים והיטל השבחה במידת הצורך.
- היערכו למעבר דירה – שיפוץ, הובלה והעברת החשבונות השונים על שמכם.
*הכתבה נכתבה באדיבות משרד האוצר